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任意売却

マイホームを手に入れて、家族が幸せの絶頂期ともいえる生活を送る中、ある日、突然ご主人の失業や病気などで歯車が狂い、住宅ローンの返済が滞り、契約どおりに返済ができなくなった方のご相談が当事務所に多数寄せられています。

住宅ローンの借主が、契約どおりに支払いができなくなり、期限の利益を喪失(ローン残金の一括返済が必要になった状態)した場合は、原則的に、債権者が裁判所に競売の申立てを行い、強制的にマイホームを売却処分されます。よって、債務者は強制的に住居からの退去を迫られることになります。

競売には、住宅ローンの債務者(住宅ローンの借主)やその家族にとって、様々な不利益がありますので、自宅不動産の所有を断念せざるを得なくなった時には、競売の不利益を回避できる「任意売却」の検討をお勧めします。

なお、当事務所は、個人の住宅ローンに関する任意売却の他、個人事業主の担保付不動産の任意売却に関するご相談も受け賜わります。

任意売却とは

「任意売却」は、法律用語ではありません。したがつて、「任意売却とは何か」という定義が存在するわけではありません。しかし、一般的に、任意売却とは住宅ローンなど不動産の購入資金や事業資金として不動産を担保に入れた借入れ(「被担保債権」といいますが、以下では分かり易く「ローン」といいます。)の返済ができなくなり、やむなく、当該不動産を一般の売買と同様の方法で売却する手続きのことをいいます。一般の不動産売買と比べて大きく異なる点は、ローンが完済されないのに抵当権等の担保権が抹消され、不動産の所有権が買主に移転することです。

例えば、中古住宅における通常の不動産取引の場合、売り主は、売却代金から売り物件に関する住宅ローンを全額返済し、抵当権が抹消されます。買主は、従前の抵当権が抹消された(または抹消される)ことを確認の上、代金の支払いを行います。また、買主が住宅ローンを利用するケースでは、買主に融資をする銀行等が、売り物件の抵当権が抹消された(る)ことを確認し、融資の実行をすることになります。ちなみに、このような不動産取引で、抵当権等が抹消されることを書類上で確認し、取引の当事者に確約するのが司法書士の役割です。

任意売却の場合は、前述したとおり、売り主がローンの完済ができないのに、抵当権等の担保を抹消してくれるところに大きな特色があります。ローンが完済されないにもかかわらず、債権者が抵当権の抹消に応じてくれる最大の理由は、一般的に、裁判所による競売よりも任意売却のほうが不動産が高額で売れるからです。債権者が少しでも多く回収し、不良債権を少額に抑えようとするのは当然のことといえます。

任意売却は、法的な問題と不動産取引上の問題が絡み、それらの法的知識や交渉能力が要求される難易度の高い事務手続きです。したがって、能力と経験を備えた法律家(司法書士)と宅建業者(宅地建物取引士)の協力により初めて成就するものですので、任意売却の依頼先には十分注意する必要があります(利益第一主義の業者には十分にご注意ください!)。


任意売却のメリット

裁判所による競売と比較した場合の任意売却のメリットは以下のとおりです。しかし、任意売却は、債権者との折衝や後順位担保権者との抹消の交渉(2番、3番抵当権者との、いわゆる「はんこ代」による抹消の交渉)等、依頼先によって結果が大きく変わることになります。したがいまして、下記のメリットは、能力と経験を備えた司法書士及び宅地建物取引士が連携して任意売却に当たる、当事務所ならではのものとお考えください。


任意売却のメリット:計画的に引っ越しができる

任意売却の場合は、通常の売却と同じ手続きをとりますので、買主が見つかると契約をし、買主の融資の審査等がありますので、契約後、一定期間(通常は1か月程度以上)経過した後に最終決裁となります。したがいまして、退去の時期が明確になり、引っ越し等の準備期間も十分に確保でき、計画的に次の生活に向けた準備ができます。


任意売却のメリット:次の居住先が確保できる

自宅を売却された場合に、転居先が決まっていない方には、任意売却を依頼した宅建業者にお願いすることにより、次の住まいを確保してから建物を明け渡すことができます。また、新たな住居の家賃や広さ、所在地等も、任意売却を依頼した宅建業者に相談することにより、ある程度の希望が叶います。競売の場合は、債務者が体が不自由な方などで、執行官が公営住宅等を紹介してくれるような特別なケースを除き、自分で次の住まいを探すしかありません。


任意売却のメリット:引っ越し費用の手当てが受けられる

上記の引っ越し先が決まっても、転居費用がないと引っ越しができないことになりますが、債権者との交渉により一定金額の転居費用が手当されます。法的に、債権者が転居費用を負担する規定はありませんが、家を売却した債務者に次の住まいがなく、路頭に迷うようなことになること(追い出す形になること)を、債権者としても避けたい意図があるものと思われます。もちろん、競売の場合には一切援助は受けられません。


任意売却のメリット:プライバシーが保たれる

任意売却は、これまで説明したとおり、通常の不動産売買と同様の方法で売却を行いますので、ローンの支払いができずに売却することが第三者に知られることはありません。また、物件に居住している場合に「売家」等の看板が付けられることもありません。

競売の場合は、インターネット上に情報が公開され、誰でも自由に閲覧ができますので、自宅の所在地の情報や写真が公開されてしまいます。また、それらの情報を見た不動産業者や投資家等に、家の周りをウロウロされたり、「家の中を見せてくれ」という人物が現れることもよくあるようです(債務者には、家の中を見せる義務はありません。)。


任意売却のメリット:ローンの支払いを留保して物件に居住していられる

任意売却を依頼すれば、物件が売れるまで、ローンの支払いをしなくても請求を受けることなく家に居住し続けることができます。物件が何時売れるかは、その物件の状態や債権者の希望売却金額等により変わってきますが、通常は、数か月(半年程度)以上は住んでいられるはずです。その期間が債務者にとって、次の新たな生活に向けた立て直しの時間として有意義なものになるはずです。

なお、債務者は、故意に家を傷つけるなど、物件の価値を減少させる行為は許されません。


任意売却のメリット:滞納税金の手当てもしてもらえる場合がある

税金の滞納分は、破産しても支払いをしないといけない債務(非免責債務)です。任意売却の場合も、固定資産税の滞納があっても、その支払い義務がなくなることはありません。しかし、差押えがついていて、その差押が解除されないと任意売却が成立しない場合、債権者は、その差押にかかわる固定資産税等の税金の手当てをしてくれる場合があります。ただし、金額や交渉結果によります。


任意売却のメリット:管財事件にしない(破産費用を安く抑える)

任意売却後は家は無くなるものの、ローンの残金の一部が残ることになります。通常は、残った債務は自己破産により免責を受けて、支払義務を免れることになります。破産の申立てをすると、不動産等の財産があるケースでは、裁判所が破産管財人を選任し、その破産管財人によって財産の処分・換価(処分してお金に変えること)を行うのが原則です。破産管財人が選任されると、高額の予納金を裁判所に一括で納める必要があり(金額は、裁判所により異なります)、また、債務者の郵便物が全て破産管財人に転送されるなど、様々な制約を受けることになります。

しかし、破産手続き前に任意売却をすることにより、管財人が選任されることを回避することができます(任意売却の処理を適格に行わないと、任意売却後も破産管財人が選任される場合があります)。

なお、破産管財人によって任意売却が行われることもありますが、破産管財人は、中立的な立場に立ちますので、任意売却において、債務者の利益だけを重視してくれることはありません。


任意売却のメリット:高く売れる

高く売れるのは、債権者のメリットですが、債務者にとってもメリットとなる場合があります。任意売却後、諸事情により残債務を破産によって処理できない場合等で、債務整理によって支払いをしていかざるを得ない場合は、少しでも高額で売却でき、残債務が減らせる任意売却が、競売に比べて有利となります。


任意売却のメリット:当事者全員にメリットがある

任意売却は、当事者がいわゆるWin-Win の関係になるものと考えます。前述したとおり、債権者は競売より高く売れるので、回収する金額を大きくできます。また、買主は通常の売買よりも安く買えるのが一般的です。任意売却物件は、競売の場合よりも高く売れるのが一般的ですが、とはいえ、債権者からしてみれば、債務者から一括返済を受けなければならない状態の「事故物件」でもあるにもかかわらず、長期間、返済がなされず、日々、遅延損害金が積み重なっていく状況にありますから、早期に物件を売却して回収を図りたいのが本音です。また、債務者が物件に居住している場合がほとんどですから、クリーニング済みの空き家と比べるとイメージが悪く、金額設定は安くせざるを得ません。したがって、任売物件の売値は、市場価格よりも安くなるのが一般的です。

上記のとおり、宅建業者にとって任売物件は、一般的に回転が速い優良物件ですので、任意売却の依頼をすると、好意的に引き受けてもらえて、よって、債務者のために熱心に仕事に取り組んでいただけます。

債務者の中には、任意売却をすると、誰かに責められたりするのではないか、大きな不利益があるのではないか、などと考える方もいますが、そのようなことは全くありません。宅建業者も、債権者も、債務者を一般の不動産売買の顧客と全く同様に紳士的に対応してくれますから、債務者が「後ろめたさ」のようなものを感じる必要は全くありません。競売による裁判所(執行官)や入札者等に対する対応に比べれば、はるかに債務者の心理的負担は少なくて済むはずです。


任意売却の留意点:任売物件に保証人や連帯債務者がいるケース

住宅ローン等の債務に保証人や連帯債務者がいる場合は、それら保証人等と共に任意売却のご依頼をいただく必要があります。例えば、夫婦共有で不動産を購入したが、その後、離婚をした場合は、お二人から任意売却のご依頼をいただく必要がありますが、最後までお二人が同席することのないようにするなど、依頼者の方の意向を最大限尊重して、十分に配慮して手続きを進めてまいります。


任意売却の留意点:任意売却後の債務はどうなるのか

任意売却では、ローンが完済されませんから、不動産の売却後も不動産売却により返済しきれなかったローンの残金と、その金額に対する契約上の利率による遅延損害金の支払い義務が債務者に残ることになります。つまり、任意売却後は、無担保債権(担保のついてない借金)として債務だけが残りますので、その債務について返済義務を免れるために自己破産をするのが一般的です。ただし、職業(生命保険関係等)等の事情により破産ができない場合は、個人再生等の債務整理を検討することになります。自己破産、個人再生手続き等につきましては、こちらをご覧ください。


任意売却の留意点:ゴネ得は許されない

ひと昔前は、いつまでも物件に居座り、退去費用等の名目で競売の落札者(当該物件を買った人)から金銭を得ようとする債務者がいたことも事実であり、落札者も時間と手間がかかるよりは、「立退料」として、いくらかの金額を支払って居住者を退去してもらった事例が多くあったようです。しかし、現在では「引渡命令」という比較的簡便な手続きにより入居者を退去させ、物件に放置された残置分の処分も手続上、同時にできるようになっていますので、債務者がいくらゴネても限界があり、いずれ強制的に退去させられます。したがって、競売になってしまった債務者は、強制的に退去させられる前に、自主的に退去したほうが賢明といえます。


任意売却の留意点:住宅ローンを返すために絶対にしてはいけないこと(安易にカード等により借入れしない)

「住宅ローンの返済をしないと大変なことになる」などと漠然した不安を抱え、住宅ローンの返済を最優先に考え、消費者金融やカードキャッシング等で借りて返済に充てる方が非常に多いのが現実です。また、住宅ローンの返済は、給料支給後、直ちに銀行引き落としされる場合、月の途中から生活費が足りなくなり、カード等で借金をしてしまうケースも同様です。このようなケースで、相談者にカード等の使い道を聞くと「生活費のため」と答えますが、実際には住宅ローンの支払いのためカード等の借金をしていることに変わりありません。

これらは、低金利の住宅ローンの支払いを高金利のカードキャッシングで賄っていることになり、一時的に、破たんを先延ばしにするための多少の時間稼ぎに過ぎず、何の問題解決にもならないばかりか、事態をより深刻化させてしまっていることは明らかです。


任意売却の留意点:固定資産税等、租税の差押えがついている場合

固定資産税の支払いができず、差押登記がされている場合は、通常の不動産取引はもちろん、任意売却においてもその抹消登記ができないと取引が成立しません。

通常、固定資産税の差押えは、債権者の抵当権に劣後するものであり、当該市区町村は、競売になっても、何ら回収ができるものではありません。このような状態の差押えは、「無益の差押えの禁止」として法律に違反していることになります。国税徴収法第48条は、このような無益な差押えを禁止しており、地方税法も本規定を準用しています。

国税徴収法

(超過差押及び無益な差押の禁止)

第四十八条  国税を徴収するために必要な財産以外の財産は、差し押えることができない。

 差し押えることができる財産の価額がその差押に係る滞納処分費及び徴収すべき国税に先だつ他の国税、地方税その他の債権の金額の合計額をこえる見込がないときは、その財産は、差し押えることができない。

したがって、住宅ローンの残債務額や物件の査定書を示すなどして、差押えが「無益な差押え」であることを立証したうえで、本条文を根拠に、差押えを行った市区町村と交渉することになります。この交渉は、任意売却を進めるために差押えの解除(抹消登記)に応じてもらうたものであり、税金の免除や減額の交渉ではありません。税金は、破産しても支払い義務は免れませんので(非免責債権)、債務者は当該市区町村と相談の上、分割納付の同意をとることになります。ただし、延滞税は、免除の交渉をするべきでしょう。


任意売却の前に検討すること

例えば、住宅ローンの支払いができなくなった方が、離婚など事情によって、現在居住している家に住む必要がなくなった場合などは、初めから任意売却を検討すればいいと思いますが、「何とか自宅だけは失いたくない」と考えるのであれば、次のような順序で解決を図るべきであり、任意売却は最終手段ということになります。


任意売却の前に検討すること1:家計の見直しを

住宅ローンの支払いができなくなった方が一番にすべきことは、家計の見直しです。事務所に相談に来られる方々の中には、一円単位で家計を毎月きっちりと管理され、無駄な出費をしないようにしている方もいますが、多くの方は、家計のバラスをよく理解されておらず、何にいくら使っているか?という質問にもあまり答えられないという、いわゆる「どんぶり勘定」で家計のやりくりをしている方が多いのが実情です。

家族全員の収入と支出の内訳を出してみて、無駄なものは削る努力をするべきです(家計表はこちら)。「家計なんて、とっくに見直ししている」「妻がきっちりやっているから大丈夫」などと言われる方でも、家計をよく精査してみると、例えば、保険関係の支払いや、携帯電話料金、子供の習い事などの支出が高額な場合もあり、それらを削れば、毎月4、5万円以上の金額を捻出できるケースも少なくありません。

確かに、子供に関する出費などは、見直しがしにくいところではありますが、金がなるべくかからない他の選択肢がないか、色々とシュミレーションをしてみるといいと思います。そのためには、家族の意見がバラバラではまとまりません。家族でよく話し合いをするべきでしょう。

また、収入を増やすのはそう簡単なことではありませんが、例えば、働いている子供から毎月入れてもらっている生活費の金額を、もう少し上げられないかとか、おじいちゃん、おばあちゃんの年金から多少、援助は見込めないかなどを検討することも必要と思われます。


任意売却の前に検討すること2:債権者に相談する

次に、銀行等、住宅ローン会社(以下「債権者」といいます。)に相談をすることです。債権者は、上記の収入や支出に関する事情等を確認した上で、住宅ローンの支払い方法の変更(リスケジュール、「リスケ」と呼ばれています)が可能かどうか検討してくれるはずです。

債権者に相談(交渉)することは、いわば任意の手続きであり、当然、債務者のみの意向により強制的にリスケできるものではありません。したがって、債権者の判断が「リスケはNG」ということであれば、次の方法を考えるしかありません。


任意売却の前に検討すること3:個人再生手続きを検討する

上記、債権者に相談すること、債権者との交渉は、債務者本人が行う任意の手続きであり強制力はありません。債権者が同意してくれないと、リスケは成立しません。特に、数か月支払いが滞り、期限の利益を喪失している場合は、保証会社等が債務者に代わって債権者に返済(「代位弁済」といいます)をしますから、以後は、銀行等の窓口で相談することは困難となり、粛々と売却手続きが進むことになります。

銀行に相談したものの、リスケをしてもらえなかった場合は、個人再生手続きを検討することになります。個人再生についての詳細は、こちらをご覧ください。

個人再生によれば、法律にしたがって、支払期間の延長等のリスケが可能となります。ただし、個人再生の手続きを成功(認可決定)させるためには支払い能力が必要となりますから、そもそも、上記の一番に検討すべき家計のバランスが崩れているようですと、個人再生手続きは利用できません。


任意売却の前に検討すること4:任意売却を検討する

上記のいずれもうまくいかない場合は、任意売却を検討してみてください。


任意売却の費用

任意売却の費用は0円です。費用はかかりません。しっかりとした債権者との交渉により任意売却が進められた場合は、抵当権の抹消登記費用は債権者から司法書士に支払いがなされます。また、買主への所有権移転登記の費用は、通常、買主が負担し、司法書士に支払います。本来、売主は、売却代金に対する一定割合の仲介手数料の支払いが必要となりますが、これも、債権者から支払われます。したがって、任意売却において債務者が支払うべき費用はない、ということになります。ただし、住宅ローンの残金については、支払義務が残ります。一昔前であれば、債権者は家を処分したあとの債務を強硬に請求してくることはあまりなかったと記憶していますが、現在は、債権者の保証機関により必ず請求されます。これを放置しても、時効の中断の措置がとられ、債務者が亡くなっても相続人に請求されるという状態になりますので、通常は、残債務について破産手続きを行い、免責を得ておく必要がありますので、その場合は、破産手続きに必要な費用がかかります。破産手続きについては、こちらをごらんください。

ただし、任意売却後の破産については強制ではありません。ご自身で申立てをされる場合、他の事務所(任意売却はやらないが、破産をやってくれる司法書士、弁護士が親戚にいる等)、あるいは、何らかの事情で残債務を放置する場合は、任意売却のみの依頼となります。


司法書士が任意売却を業務として行い得る法的根拠

司法書士が、任意売却を業として行うことができるのは、司法書士法第29条を受けた司法書士法施行規則第31条に基づくものです。元々、司法書士が行っていた財産管理業務について、司法書士法人も当然に行うことができる旨を規定したものであり、財産管理業務ついて司法書士の業務の範囲であることが明文化されたものです。

司法書士法

(業務の範囲)

第二十九条  司法書士法人は、第三条第一項第一号から第五号までに規定する業務を行うほか、定款で定めるところにより、次に掲げる業務を行うことができる。

 法令等に基づきすべての司法書士が行うことができるものとして法務省令で定める業務の全部又は一部

(以下略)

司法書士法施行規則

(司法書士法人の業務の範囲)

第三十一条  法第二十九条第一項第一号 の法務省令で定める業務は、次の各号に掲げるものとする。

 当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、管財人、管理人その他これらに類する地位に就き、他人の事業の経営、他人の財産の管理若しくは処分を行う業務又はこれらの業務を行う者を代理し、若しくは補助する業務

 当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、後見人、保佐人、補助人、監督委員その他これらに類する地位に就き、他人の法律行為について、代理、同意若しくは取消しを行う業務又はこれらの業務を行う者を監督する業務

 司法書士又は司法書士法人の業務に関連する講演会の開催、出版物の刊行その他の教育及び普及の業務

(以下略)